Preliminare di vendita: accertamento giudiziale della sottoscrizione e trascrizione
La Corte di Cassazione (Cass. civ., Sez. III, 19 dicembre 2016, n. 26102) ha ribadito il principio di diritto più volte affermato dalla medesima Corte secondo il quale la sentenza che accoglie la domanda diretta ad accertare l’avvenuto trasferimento di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone logicamente l’accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tali scritture e, pur non potendo, in sé e per sé considerata, essere trascritta, perché non riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dalla legge ed a quelle, in particolare, di cui all’art. 2643 n. 14 cod. civ. (che si riferisce alle sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati dai precedenti numeri dello stesso articolo), consente, tuttavia, la trascrizione della scrittura privata, ai sensi dell’art. 2657 cod. civ. (così già Cass. n. 10434/93, nonché Cass. n. 14486/00, n. 13924/02, n. 13695/11). Tale principio di diritto ha a suo presupposto la constatazione per la quale la disposizione dell’art. 2657, primo comma, cod. civ., secondo cui la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, ha carattere tassativo. Pertanto, quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l’unica via attraverso la quale l’interessato può conseguire la trascrizione è quella dell’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l’effetto dell’opponibilità della prima ai terzi (cfr. Cass. n. 3674/95 e n. 2033/96). Quindi, l’atto da trascrivere ai sensi dell’art. 2657 cod. civ. non è la sentenza che accerta l’autenticità delle sottoscrizioni, bensì la scrittura privata le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 cod. civ., e questa va presentata in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 cod. civ. (cfr. Cass. n. 14486/2000).
Per poter trascrivere il contratto preliminare di vendita concluso per scrittura privata e usufruire degli effetti di cui all’art.2645 bis c.c. (inopponibilità al promittente acquirente delle iscrizioni di ipoteche e delle trascrizioni e sequestri eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari) occorre proporre domanda di accertamento di autenticità della sottoscrizione della scrittura, domanda trascrivibile ex art. 2652 n.3, e l’atto, riconosciuto come autentico, è a sua volta trascrivibile ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ. La combinazione tra gli effetti della trascrizione della domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale delle sottoscrizioni, seguita dalla sentenza di accoglimento, e gli effetti della successiva trascrizione ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ. della scrittura privata autenticata giudizialmente comporta che quest’ultima trascrizione produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda per come dispone il secondo inciso del n. 3 dell’art. 2652 cod. civ. Tale norma, se riferita ai contratti immediatamente traslativi dei diritti reali immobiliari, consente di anticipare (“prenotare”) gli effetti di opponibilità dell’art. 2644 cod. civ. Se riferita, invece, al contratto preliminare consente di anticipare gli effetti di prenotazione dell’art.2645 bis cod. civ., determinando una sorta di “doppia prenotazione”. Fermo rimanendo che, affinché si abbia l’effetto di opponibilità della trascrizione del preliminare, dovrà essere altresì eseguita la trascrizione dell’atto definitivo, ai sensi del secondo comma dell’art. 2645 bis cod. civ.
Pertanto, saranno inopponibili al promissario acquirente le formalità pubblicitarie eseguite nei confronti del promittente alienante successivamente alla trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata contenente il preliminare, purché, una volta ottenuta la sentenza di accertamento, sia trascritto il contratto preliminare e purché poi sia, a sua volta, trascritto il contratto definitivo.